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不動産投資 失敗しないために!
家賃の値下げをさせない上手な家賃設定のコツ
矢印 家賃設定を甘く考えると、不動産経営の収入に影響を与えます。
  家賃がいくらとれるのか、ということよりも
  どのように価格設定するのかということのほうが、はるかに大切です。
 
  ビジネスの世界においても、最初の価格設定を間違ってしまえば
  その後の経営に影響が出るのと同じです。
   
  もともと安い値段で売られていた商品を、値上げするのは相当難しいうえに
  工夫が必要です。
 
  価格決定権をどう握るのか?
  どのように価格を維持するのか? 
  これは不動産経営においても同様です。
 
  不動産を賃貸する場合、大きくわけて家賃・管理費・駐車場代が
  考えられます。
  何も考えずに家賃を設定してしまうと、たとえば、すべて込みで
  6万円などと設定してしまいがちです。
 
  物件を仲介する不動産会社は、大家から管理費という名目で仲介手数料を
  請求します。
  正確には宅建業法において、入居者から家賃の1ヶ月分を仲介手数料として
  請求すれば、大家からはそれ以上の仲介手数料は、請求できません。
 
  しかし、よほど事業計画通りに入居率が維持されていなければ、少しくらい
  手数料を支払っても入居者をみつけてほしいと考えるはずです。
 
  実際、不動産会社は、紹介料をたくさん支払う大家さんの物件を
  紹介したがる傾向にあるからです。
 
  そこで、家賃設定方法を工夫します。
 
  工夫とは、家賃を低くして管理費を高めにするのです。
  入居希望者との家賃交渉はすべて家賃の価格操作だけでおこないます。
 
  管理費と駐車場代は常に一定のため、家賃を下げれば、仲介手数料も
  下がります。
  すべて込みの家賃を値引きするよりも、家賃値下げをした場合の傷が
  少なくて済みます。
 
  例をあげますと
 
  家賃10万円すべて込みの物件に入居者を紹介された場合
  仲介手数料は10万円と消費税が不動産会社から請求されます。
 
  しかし、家賃7.5万円管理費1.5万円駐車場代1.5万円に設定すれば
  不動産会社からの請求金額は7.5万円と消費税になります。
 
  なんと、2.5万円と相当分の消費税が節約されることになります。
 
  こういった細かな部分にまで気配りをする経営ができて、初めて不動産
  経営をしているといえるでしょう。
   
  気をつけておくべきことは、家賃を下げることで、仲介手数料を節約したい
  というこちらの考えを不動産会社に気付かれないようにすることです。
   
  不動産会社は仲介手数料で商売をしているので、大家にその負担を
  強いるため管理費を下げてくれるように依頼されることも考えられます。
   
  不動産会社との関係を長続きさせるためにも、担当者が怒らない程度に
  上手に説明しましょう。
   
  仲介手数料に相当する家賃が低すぎると、入居者が毎月支払う家賃が同じでも
  より仲介手数料が多いほうにお客さんが流れてしまうこともあるからです。
   
  もちろん、日頃よく入居者を紹介してくれる不動産会社やその担当者に対して
  状況に応じてボーナスの意味合いで管理費や駐車場代の一部または全部を
  お礼として支払っても問題はありません。
 
  不動産の入居希望者は、時期になれば必ず現れます。
  職業や年齢層にもトレンドが見受けられます。
 
  自分の所有する物件の条件に応じた臨機応変な対応が家賃収入を
  維持するためのコツとなりえるのです。
 
  自分が所有する不動産の強みと弱みを理解して、家賃設定を間違わなければ
  近隣の新築賃貸住宅が脅威に映ることもなくなります。
 
  一見何も知らない人には競合物件に見えても、その実態は全くの
  別物なのです。
   不動産投資 失敗しないために! 賃貸管理

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