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矢印 不動産投資 失敗しないために!購入できる土地の仕入れ価格とその根拠

矢印 購入する土地の取引金額は、これ以上支払ってはいけないという
  基準があります。
 
  マイホームの購入を検討している人や特に不動産投資に詳しくない人は
  なぜか、取引価格の相場で取引したがる傾向にあります。
 
  しかし、不動産は資産ですから、株式同様に他人が大きく投げ打った
  価格で購入することが大前提になります。
 
  今後、必ず土地の価格が見込めるとわかっている場合であろうが
  そうでない場合であろうかにかかわらず、土地の価格は、はじめから
  上昇しないものと捉えて取引に臨む必要があります。
 
  まず、不動産投資をするために土地を購入する場合、建物と土地の
  両方にかかる諸経費の代金相当分は、土地の売主に価格転嫁しましょう。
 
  つまり、相場の売り出し価格から値引きをしなければ購入できません。
 
  これにより、建物の利回りを諸経費をはずして計算しても問題なくなります。
 
  さらに、賃貸経営が始まれば必ず発生する電気代、掃除代、物件までの
  交通費など毎月の管理費の10年分程度を集計して値引き金額の 
  ターゲットにします。
 
  もちろん、不動産を建築するにあたり、建物についても同様に
  値引き交渉をする必要がありますが、土地の諸経費とランニングコスト分を
  値引きすることで土地代と建物価格だけを考慮すれば収益予想が
  立てられるようになり、計上する減価償却費に抑えられる、つまり
  初期投資金額を小さくすることができるようになります。
   
  投資は実質利回りで計算しなければ意味がありません。
 
  本当は、お金をかけたにもかかわらず、建物の購入価格だけで
  利回りを計算しても正確な利回りは計算できません。
 
  細かくいえば、不動産投資の勉強のために購入した書籍の代金も
  不動産投資の利回りに入れて計算するべきなのです。
 
  このように、収益予想を細かく計算してみると、土地を近隣相場で
  購入するなど、ありえないほど高値で購入させられていることに
  気がつかなければなりません。
   
  土地を高値で購入してしまうことで、建物の使用に関して
  自由にデザインや住宅設備を取り入れる選択肢を失うことにもなります。
   
  土地というものは、売主の経済事情で販売価格が大きく変化する
  ようにできています。
 
  購入する側としては、土地に価値を見出すよりも前に、まずは
  売主の事情を把握することが必要不可欠です。
 
  そうすれば、同じような広さで、同じような条件の土地を
  他の人が購入した3割引きなどで購入できるかもしれないからです。
 
  購入者が、わざわざ、一般的に考えればこの価格が妥当かな、などと
  かしこまる必要は全くもってないのです。
 
  不動産会社は土地を分譲して販売するときには、絶対に近隣の
  相場の価格で土地を仕入れたりはしません。
 
  何らかのテクニックを利用して、また、売主の懐事情に付け込んで
  相場よりもはるかに安い価格で買い付けているのです。
 
  目安としては、坪単価マイナス3万円を目指すべきなのです。
   不動産投資 失敗しないために! 土地の仕入れ

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